近日，一則關于國家自然資源部發布住宅用地分類調控文件截圖在網上流傳。該文件要求22個重點城市住宅用地實現“兩集中”，即:一是集中發布出讓公告，且2021年發布住宅用地公告不能超過3次；二是集中組織出讓活動。

網傳截圖。

據了解，22個重點城市包括北上廣深四個一線城市以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市。

2020年重點城市（市本級）住宅用地供應情況。數據來源:數據來源:CREIS中指數據，中指·地主

對此，在2月24日已有包括青島、鄭州、天津在內的多個城市表態。

其中，青島市自然資源和規劃局發布《堅決落實上級有關要求 部署2021年住宅用地供應工作》的內容，其中提到:全年將分3批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動，引導市場理性競爭。

河南省鄭州市自然資源和規劃局方面，則發布《關于統一組織住宅用地掛牌出讓公告發布的緊急通知》，收回部分區的住宅用地出讓公告發布權。鄭州通知稱，航空港區、鄭東新區、經開區、高新區、上街區禁止發布住宅用地出讓公告，上述區域住宅用地出讓公告由市局統一組織發布實施。

而天津市規劃和自然資源局發布的《市規劃資源局關于做好2021年住宅用地集中出讓有關工作的通知》則顯示，天津市確定于今年3月、6月、9月中旬分三批次集中統一發布住宅用地的出讓公告，除上述三個日期外，不得再發布住宅用地的出讓公告。

目前，而包括深圳在內的4個一線城市尚未表態。

專家觀點:

1、李宇嘉:對未來管控房價的意義重大

對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這是土地供給端長效機制的重點內容。目前，金融端已經建立了三道紅線、五類分檔的制度，調控端建立了一城一策，土地端也要建立。土地和金融端建立了，源頭上的長效機制就建立了，這對于未來管控房價的意義重大。

李宇嘉指出，過去土地供應隨機、沒有規則，導致供地計劃沒約束，熱點城市供地計劃也往往完不成。對于開發商來說，有一宗地掛牌就去搶，因為不知道未來還有沒有地供、在哪里供，什么時候供應，是不是自己想要的問題等。開發商的城市公司為了生存下去、扎根下去，就得去搶地。因此造成了高地價，后面的高房價也難以控制。有了這個規則，開發商明確地知道，未來有幾批供地，要供在哪里，是否要去拿，這就如同三道紅線一樣有了明確的規則。

李宇嘉表示，這對控地價也是好事情。過去，一宗地幾家搶，造成高地價，或者幾家圍標，土地價值下降，政府損失了、國有資產損失了。這顯然是不好的，不利于發揮公共資源的價值?，F在，每年分三批，每一批供應的地都很多，不用搶地了，至少不用瘋搶了。開發商根據自己深耕和發展的需求，選擇拿地的時間和區位，高價地就少了，圍標也少了，這是土地市場健康的表現。

李宇嘉認為，這對地方政府也是倒逼。過去，熱點城市供地計劃很隨機，經常完不成計劃，而且供應規模、節奏、分布也不明確，這是導致預期混亂、搶地盛行、房價上漲的重要原因?，F在，供給端這樣改革，倒逼地方政府編制好供地計劃，供地的批次、時間、規模。而且，可以根據市場熱度決定供地計劃的調整。比如，年中某些區域房價漲得快、規劃利好多，接下來的供地計劃就適度調整一下。編制明年的供地計劃的時候也可以根據這個來調整。

2、中指研究院:對開發商短期資金或將形成巨大挑戰

對此，中指研究院從開發商、政府、購房者三個層面分析:

A、對開發商短期資金或將形成巨大挑戰

假設各個城市每年三次集中出讓土地，按照2020年的供地情況，上海、杭州、南京、武漢、青島等城市單次集中供地將超40宗，高額的保證金、土地出讓金等將對企業的融資能力和現金流管理能力提出更高的要求。

同時，去年“三道紅線”試點以來，行業進入降負債、降杠桿的階段，銷售回款成為企業“回血”重要來源；若集中供地政策實施，對企業營銷端也將帶來深刻變化，以往的銷售節奏與營銷節點也需要重新鋪排，以面對集中的拿地資金需求。

B、對地方政府供地行為產生約束，對政府管理能力提出更高要求

2020年盡管受到新冠疫情影響，全國商品房銷售面積仍創新高，土地市場熱度不減，部分城市高價地頻出，“穩地價、穩房價、穩預期”目標受到較大挑戰。各個城市集中推地將促使地方政府更加科學、合理地設定土地推出價格以及地塊類型配比，對地方政府形成有效約束，引導土地市場合理運行。同時，單次大批量的土地供應，也對政府的管理能力提出了更高要求。

C、土地集中出讓為住房供應帶來穩定預期，進而引導購房者穩定預期

集中供地客觀上將分散企業資金，有利于平抑土地市場熱度，穩定土地市場預期。

同時，當下快周轉依然是行業一大特點，集中供地必然會帶來項目的集中入市，為住房供應帶來穩定預期，一定程度上將平抑房價上漲壓力，有利于實現“穩地價、穩房價、穩預期”的政策目標。但值得注意的是，階段性項目集中入市也可能導致市場短期供需失衡，因此未來項目入市時點需要政府更好的把控。

整體來看，本次政策出臺將對行業帶來深遠影響，對企業帶來更大挑戰，企業應及時在策略上做出調整。

3、陳霄:政策避免出現土拍過熱現象

諸葛找房數據研究中心分析師陳霄認為，這對于此次集中供地的政策，對行業以及開發商都產生了不可避免的影響。

對于土地市場來說，陳霄認為，在同一時期組織大量地塊集中掛牌出讓，對于開發商的資金會產生一定的分流效果，使得競拍同地塊的開發商數量減少，間接降低了土拍的激烈程度，避免出現土拍過熱現象，土地的溢價率將會得到有效合理的控制。尤其若是在北上廣深一線城市以及南京、蘇州、杭州等熱點二線城市落實這樣的供地政策，對于土地市場來說，將能有效降低土拍的熱度，有利于土地市場的平穩運行。

另外，陳霄表示，同批土地成交后大概率會存在未來項目集中入市的情況，在供需關系上將會產生一定的影響，對于像深圳、上海等新房供應不足的城市而言，或將能短期內緩解供需失衡的情況，同時，大量項目集中入市也能對房價上漲產生一定的抑制作用，落實了穩地價、穩房價、穩預期的目標。

對于開發商來說，陳霄指出，這種“兩集中”政策將會加速開發商間的分化，資金雄厚的大型開發商更具實力參與多宗地塊的競拍，擁有更多的拿地機會。開發商的資金能力成為拿地的重要決定因素，這對于開發商的資金狀況將會是一個新的挑戰。在去年“三道紅線”新規的加持之下，開發商銷售回款的任務更加艱巨，對開發商銷售端來說將面臨新的調整。同時，也有利于促進開發商謹慎理性拿地。

（來源：南方都市報）